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一二線城市遇冷三四線城市火熱 樓市“冷熱”格局悄然逆轉
2017年05月03日 11:15  雲和新聞網

  剛剛過去的“五一”假期成了觀察中國樓市之變的窗口。北京的中介“不太忙”,鄭州的居民連夜排隊購房。這一冷一熱“打擺子”的背後,是中國樓市的分化格局愈發明顯。縱觀當下,政策調控趨嚴已成定局。結合近段時間的市場表現,熱點樓市大部降温已成趨勢。專家表示,樓市異動有原因,未來調控還需堅持一城一策,“對症下藥”,系統打造房地產市場健康發展長效機制。

   樓市頑症有“兩高”

  中國樓市有個“兩高”:一邊是一二線熱點城市房價高,一邊是三四線城市庫存高。對應的市場表現,則往往是前者火熱,後者冷淡。不過,在剛剛過去的“五一”假期,這種“冰火”兩重天的格局卻發生逆轉。

  中原地產數據顯示,假期前兩天北京商品房住宅簽約84套,相比2016年“五一”假期的807套大幅下跌。有記者實地探訪發現,北京周邊的河北等地,中介聲稱“不太忙”。而其他熱點城市如廈門,在小長假首日甚至首次出現二手房零成交的記錄。

  中原地產首席分析師張大偉表示,從全國主要城市看,因為調控政策持續不斷施壓,小長假是2015年來一二線城市實際簽約最冷清的一個假期。

  相比之下,部分地區銷售火熱。據媒體報道,鄭州樓市“五一”開盤的排隊購房隊伍十分壯觀,甚至有購房者裹着被子連夜等待。在鄭州部分區域限購之下,未限購區域迎來了瘋狂的市場行情。

  三四線城市房地產市場也走熱。數據顯示,2017年第一季度,一線城市新房成交量同比下降16.3%%,三線城市則同比增長了35.84%%。房價方面,北京“317”新政出台一個月後,房價出現18個月來的首次環比下跌;而廣東清遠3月房價環比上漲18.28%%,福建漳州房價也環比上漲15.76%%。

   一城一策來“調理”

   購房市場為何發生扭轉?

  北京科技大學管理學院經濟貿易系主任何維達向本報記者分析指出,對於一二線熱點城市來説,樓市調控日趨嚴格,導致成交量萎縮,甚至部分價格下降,且因為前期漲得太多,目前市場處於觀望狀態。而三四線城市的火熱,則可能由一些特殊因素所致,一是調控偏弱;二是市場預期新的調控政策將出台,提前搶購;三是有省市只對部分區域進行調控。

  從近期來看,未限購區域正成為投資者的投資目標。此前江蘇省一份報告顯示,熱點城市樓市降温“退燒”的同時,三四線城市房地產市場趨於活躍。比如屬於南京都市圈的鎮江政策相對寬鬆,受調查者的房價預期由一季度“緩和上漲”轉變為二季度“明顯上漲”為主;南通、淮安的商品房價格以“穩中緩升”為主。

  這引發市場對未來政策走向的好奇。對此,何維達表示,“房價的過快上漲對實體經濟是不利的,特別是製造業投資減少,影響很大。各級政府已經看到這個問題的嚴峻性,總體來講,不太可能允許樓市繼續瘋長或出現大的泡沫。具體而言,一二線城市調控力度更大;三四線城市相對弱,未來房地產成交量可能增加,這對部分城市‘去庫存’是有幫助的,但不希望量價齊升,還是要一城一策,‘對症下藥’。”

   打破“怪圈”有後招

  談及最受關注的房價,多方表示,實際上未來房價甚至還有繼續上漲的可能,但漲幅會受到控制。

  這得益於不斷收緊的房地產政策。據中原地產研究中心統計,去年9月底以來,中國已有55個城市出台了160餘項房地產相關政策,房地產調控高壓不減。

  有評論稱,從抑制投機的角度看,未來更多的城市會加入到信貸與購房資格收緊的行列中。而此前未運用過的“限售”政策逐漸擴圍,預計後續樓市調控將進入“限購”“限貸”“限價”“限售”並用的“四限時代”。

  但東吳證券分析師丁文韜表示,政策週期性的“鬆緊”變化只能作為短期內的應急手段,如果想要真正跳出房地產週期的“怪圈”,還是需要真正的長效機制。

  日前召開的2017年全國經濟體制改革工作會議,明確提出要“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。

  何維達認為,長效機制不是針對某個政策而言的,而是一項系統工程,這包括全國房產信息聯網、貨幣政策和財税政策的綜合利用。以房地產税為例,要通過科學徵税讓投機成本大於收益,真正讓房子迴歸到居住屬性。(記者李婕)

來源:人民日報海外版 作者:記者 李婕 編輯:盧偉峯

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